For at folk skal kunne leve i rene og renoverede huse, nyde at gå rundt i huset, er du nødt til at bevare funktionen af et helt system af forsyningsselskaber, organisere brugen af fælles ejendom korrekt, tage sig af beboernes komfort og anlæg til gårdspladsen. Hvem skal gøre dette? Det er klart, at beboere i en lejlighedsbygning (MKD) er nødt til at gøre et vigtigt arbejde for at organisere et sådant organ, som vil være i deres interesse at passe godt på fælles ejendom på en rettidig måde og for at opretholde renlighed og orden i huset. Hele udvalget af hjemmevedligeholdelsesarbejder kaldes MKD-kontoret.
Hvordan nøjagtigt kan MKD-ledelse implementeres?
Om, hvilke metoder til styring af MCD, der findes i øjeblikket, har mange hørt. Men at forstå detaljerne er tid ganske enkelt ikke nok, selvom denne viden er meget nyttig.
I RF LC er metoderne til styring af MKD meget let beskrevet for forståelse (del 16 af artikel 161). Imidlertid er ikke alle af dem gældende for ethvert hjem. Hvis der er mindre end tredive lejligheder i MKD, tilbyder boliglovgivning direkte styring som en måde at styre MKD på. I dette tilfælde indgås kontrakter med leverandører, reparatører, rengøringsassistenter og andre arbejdstagere af lejlighedsejere, der vil svare inspektionsorganisationerne og betale bøder i tilfælde af afsløring af problemer inden for brandsikkerhed, ulykker, urimelig affaldsindsamling. Ledelse udføres som regel af en initiativgruppe af lejere eller en valgt repræsentant gratis. Men implementeringen af aktiviteter til vedligeholdelse og drift af MKD er et stort arbejde, derfor er direkte styring som en måde at styre MKD rimelig at installere i små huse. Hver beboer har sin egen vision af billedet af et ideelt hus og indgang, så antallet af beboere påvirker direkte evnen til at nå et kompromis og påvirker sandsynligheden for konflikter og misforståelser.
Den anden mulighed for styring af MKD, der er angivet i boligkoden, er styring af en bestemt type juridiske enheder. Især kan en sådan person være et partnerskab mellem husejere (HOA'er), et borettslag (LCD) eller et andet specialiseret forbrugerkooperativ (PC). Med denne forvaltningsmetode bemyndiger lejlighedsejere en juridisk enhed til at underskrive kontrakter om løbende reparationer og for alle aspekter af driften af husejendomme samt til vandforsyning, sanitet, opvarmning og andre tjenester.
Den tredje mulighed indebærer indgåelse af en aftale med en administrerende organisation, der vil udføre hele spektret af tjenester for MKD og samtidig være ansvarlig for mulige krænkelser af kravene i russisk lovgivning til kontrolmyndigheder.
Hvem vælger valget af kontrolmetode for MCD?
Ejere af lejligheder kan ikke kun bortskaffe deres kvadratmeter, men skal også holde den fælles ejendom i god stand. Derfor indeholder LCD'en fra Den Russiske Føderation et direktiv til husejere om at bestemme, hvordan deres hjem skal styres. Inden man vælger MCD-styringsmetoden, skal lejlighedsejere undersøge deres detaljer i detaljer, hvilken som er bedst egnet til huset under hensyntagen til dets alder, tilstand og andre funktioner, samt korrelere med ejernes villighed til at styre deres eget hus og betale regninger til tiden.
Det endelige valg træffes på generalforsamlingen for ejere, som kan afholdes personligt eller organiseres uden personers tilstedeværelse af alle beboere. For at afgørelsen fra mødet skal være gyldig, skal beboerne stemme for det, der tilsammen har 50 eller flere procent af stemmerne. Valget af måde at styre MKD på generalforsamlingen på skal accepteres strengt af hver lejer i MKD, selv på trods af den eventuelle undladelse af selve mødet. Når mødet afholdes fraværende, anses deltagelse for at være rettidig overdragelse af ejeren af hans beslutning skriftligt. Resultatet af et sådant møde med lejlighedsejere er registreret i protokollen til valg af MCD-styringsmetode, som er placeret i indgangene på en sådan måde, at hver lejlighedsejer kender den. Det offentlige tilbud fremsendes af initiativtageren til mødet inden for ti dage efter beslutningen. På samme måde realiseres muligheden for at ændre den måde, hvorpå MKD styres, ved at arrangere en generalforsamling.
Alt ovenstående gælder for huse, der allerede er beboet. Men situationen er anderledes med de nybyggede huse. Det sker ofte, at ikke alle lejere i en ny bygning har ejendomsret, for eksempel er de langvarige kapitalandele. På grund af det faktum, at sådanne borgere i henhold til boliglovgivningen ikke har stemmeret om spørgsmålet om fastlæggelse af husets forvaltningsform, bliver det umuligt at vælge en måde at styre dette hus på.
Hvad sker der, hvis kontrolmetoden for MCD ikke er valgt?
Boligkodeksen begrænser den periode, hvor ejere har mulighed for at overveje og organisere processen med at oprette et HOA eller vælge en ledelsesorganisation.
Hvis beboerne ikke overraskede sig med valget af styringsmetode eller ikke kunne gøre det af objektive grunde, såvel som i det tilfælde, hvor beslutningen om at vælge ledelsesmetoden for MKD endnu ikke er implementeret, udfører den lokale regering de nødvendige procedurer for at arrangere en konkurrence for at bestemme den ledende organisation. Her har ingen af lejerne ret til at nægte, og hver ejer er forpligtet til at følge bestemmelserne i den ledelsesaftale, der er indgået med den valgte forvaltningsorganisation, uanset om denne aftale passer ham eller ej. Men der er altid en proceduremæssig mulighed for at korrigere den aktuelle situation og afholde en generalforsamling, inden kontrakten udløber, hvor man skal diskutere spørgsmålet om ændring af ledelsesmetoden for MKD eller den administrerende organisation.
Hvad inkluderer vedligeholdelse af lokaler i MKD?
Alle tjenester og arbejde i forbindelse med begrebet ”vedligeholdelse af lokaler i MKD” bestemmes af boliglovgivningen. Dette koncept inkluderer en bred vifte af tjenester til organisering af forsyning af vand, elektricitet, gas, termisk energi, registrering af borgere, der bor i huset, regnskabstjenester, teknisk drift og sanitærvedligeholdelse.
Teknisk drift inkluderer igen vedligeholdelse af bygningens tekniske systemer og reparationsarbejde. Sanitærvedligeholdelse inkluderer hele række foranstaltninger til at opretholde renlighed og orden i huset og i det tilstødende område, for eksempel rengøring, desinfektion, deratisering, desinfektion.
Hvad gør HOA?
En sådan måde at styre MCD som HOA vises på, hvor nogle lejere gerne vil være i stand til at kontrollere brugen af midler til service på deres hjem. HOA-ledelse opstår ikke fra bunden, men oprettes altid fra de mest aktive og interesserede beboere. Og selv om sådanne initiativborgere ikke altid har fuld juridisk viden og viden inden for offentlige forsyningsselskaber, er en vigtig faktor i et vellykket arbejde ønsket om at gøre deres hjem bedre. HOA-bestyrelsen skal udføre aftalearbejde med rengøring, fjernelse af affald, vedligeholdelse af værktøjer og andre aspekter af vedligeholdelse af huset og det tilstødende område. Opretholdelse af orden og overholdelse af sanitets- og brandsikkerhedsstandarder er også en vigtig funktion af HOA'erne. Ledelsens økonomiske side antager, at en revisor i HOA skal holde styr på de penge, der er overført af lejere til at betale for forsyningsselskaber, såvel som penge, der bruges til husets behov. Yderligere indkomst HOA kan fås ved leasing af enhver del af den fælles ejendom.
Hvis ejeren beslutter, om han vil blive medlem af HOA eller ej, har HOA på sin side ikke ret til at nægte optagelse i dens rækker, selvom andre pludselig andre medlemmer af HOA er imod det. Uvillighed til at blive medlem af HOA er undertiden forbundet med behovet for at betale for ekstra tjenester - sikkerhed på parkeringspladsen og i verandaen, blomsterbed i gården, videokameraer på gulve. For HOA-medlemmer er betaling faktisk obligatorisk, hvis HOA-bestyrelsen har truffet en sådan beslutning. Et output i denne situation kan være en individuel aftale med HOA, hvor alle gebyrer vil blive godkendt på forhånd.
Hvordan fungerer et administrationsselskab?
Med den direkte indgåelse af en aftale mellem ejere og et specialiseret administrationsselskab forventes det at levere tekniske og sanitære tjenester derhjemme samt at udføre reparationsarbejder på højt niveau, da professionelle og erfarne specialister, der arbejder i administrationsselskabet, vil være i stand til korrekt at vurdere behovet og kompleksiteten af arbejdet, de vælger de rigtige materialer, inviterer de rigtige specialister. Hvis administrationsselskabet arbejder med flere huse, er en lavere omkostning til arbejde og tjenester også mulig. Kommunikation med administrationsselskabet er dog ofte vanskelig, og selv en lille hændelse som en udbrændt pære kan være ubelejlig i flere dage.
Kontrakt med administrationsselskabet: hvad er det vigtigste?
Det vigtigste trin i processen med at etablere en af måderne til styring af MKD er udvikling og indgåelse af en aftale med administrationsselskabet. Kontraktens indhold vil bestemme det fremtidige forhold mellem lejere og administrationsselskabet, herunder muligheden for opsigelse af kontrakten i tilfælde af urimelig udførelse af husvedligeholdelsesfunktioner. Kontraktteksten skal angive alle husejendomme, arten og hyppigheden af arbejde og tjenester, som administrationsselskabet bliver forpligtet til at foretage, størrelsen og tidspunktet for alle betalinger, som ejerne skal foretage. Kontrakten kan også foreskrive proceduren for rapportering til beboerne om det udførte arbejde. Hvis dette ikke gøres, skal rapporten modtages af ejerne en gang om året.
Hvorfor samles MCD-rådet?
Et andet ansvar hos lejere bliver valget af et husråd i tilfælde af, at optionen med et administrationsselskab blev valgt blandt måderne til styring af MCD. Rådets hovedopgaver er faktisk at formulere forslag og kontrollere det arbejde, der udføres. På ejermødet fremsætter rådsmedlemmer forslag til, hvad der skal repareres, hvilket vedligeholdelsesarbejde der kan omplanlægges til næste år, og hvilke der kræver presserende foranstaltninger, til hvem og til hvilket formål det er muligt at leje fælles ejendom og andre aspekter af vedligeholdelse af MKD og område forbedring. Rådets mål inkluderer også undersøgelsen af kontrakter og aftaler, som de foreslår at indgå for ejerne, for at beskytte rettighederne og interesserne for beboerne i huset. På baggrund af resultaterne af gennemgangen foretager rådet sine konklusioner og henstillinger om alle dokumenter. Vi kan sige, at MKD-rådet organiserer diskussionen af vigtige spørgsmål på møder med ejere, interagerer med den administrerende organisation og overvåger gennemførelsen af betingelserne i managementkontrakten.
Fordele og ulemper ved forskellige former for MCD-styring
Hvis vi foretager en sammenlignende beskrivelse af kontrolmetoder for MCD, kan vi drage følgende konklusioner. Den grundlæggende forskel er, at direkte ledelse involverer at løse alle problemer fra beboerne i huset. Mens to andre måder at styre MKD giver dig mulighed for at overføre byrden af ansvar på skuldrene af lederen af HOA eller lederen af den administrerende organisation. På den anden side med uafhængig ledelse er det muligt at operere med penge mere mobile og fleksibelt tilpasse valg af arbejde og tjenester til den aktuelle situation. Beboere, der direkte administrerer huset, kan endda reducere deres omkostninger til reparation og vedligeholdelse af huset markant, ved at vælge entreprenører i henhold til deres ønsker om udgifter til arbejde og tjenester.
Samtidig er et særpræg ved kontrakten med administrationsselskabet modtagelse af professionelle tjenester i overensstemmelse med lovkravene. Når man administrerer lejere eller i form af en HOA, deltager ikke altid personer med særlig uddannelse og færdigheder i organiseringen af husreparation, derfor kan ekstra omkostninger til uddannelse af personale inden for bolig- og kommunale tjenester og lovgivning muligvis kræves. Ledelsesorganisationer har som regel specialiseret udstyr til rådighed, der giver dem mulighed for at levere mange tjenester på et højere niveau. Generelt har alle metoder til styring af MCD deres egne nuancer, som skal tages i betragtning, når man træffer et valg.
