Omkostninger er en af de vigtigste egenskaber ved emnet for en civilretlig transaktion. Hvad er dens symptomer? Hvordan klassificeres værdier? Til hvilket formål i erhvervslivet eller i fast ejendom er de relevante indikatorer beregnet, og med hvilke metoder?
Hvad er omkostninger og værdiansættelse
Inden vi undersøger værdityperne og de tilhørende grunde til klassificeringen, vil vi bestemme, hvad den repræsenterer. Der er mange kriterier, der ville give hende mulighed for at give en entydig beskrivelse blandt verden og russiske økonomer. Blandt de mest populære er: Omkostninger er det beløb, der er sat som betingelse for en transaktion i processen med interaktion mellem emner af civilretlige forhold på det estimerede tidspunkt for overførsel af ejendomsrettigheder eller andre mekanismer til brug af objektet. Til gengæld er begrebet ”værdiansættelse” forbundet med en mekanisme til bestemmelse af det pågældende beløb.
Aspekter af evaluering
Evalueringsobjekterne kan være fast ejendom, serviceydelser, transport, husholdningsartikler, intellektuel ejendomsret - alt, hvad der er fastlagt af civilret som et muligt emne for transaktioner, der involverer enkeltpersoner og juridiske enheder. Proceduren forbundet med bestemmelse af den monetære værdi, hvis overførsel fra et emne af juridiske forhold til et andet er grundlaget for overførslen af ejendomsrettigheder, udføres ved metoder anerkendt af begge parter. De kan også tilbydes af tredjepart, men med forbehold af aftale med de vigtigste deltagere i transaktionen.
Disse eller andre typer værdi af varer, ejendom eller tjenester kan bestemmes, afhængigt af arten af det juridiske forhold, på anmodning af parterne eller i kraft af lovkravene. Så for eksempel i fast ejendomstransaktioner er brugen af takstmennes tjenester i mange tilfælde obligatorisk til registrering af ejendomsrettigheder.
Evalueringsmetoder
Evaluering, såvel som for eksempel bestemmelse af typen af værdi, kan udføres inden for rammerne af forskellige tilgange. I russisk forretningspraksis er der tre hovedtyper: rentable, sammenlignende og dyre. Lad os overveje deres essens.
Indkomstmodellen involverer brugen af metoder, der er baseret på beregningen af den anslåede indtægt fra den mulige brug af værdiansættelsesobjektet af den nye ejer - for eksempel leje. Den komparative model involverer undersøgelse af tal, der karakteriserer typer af ejendomsværdi af nogle objekter, med indikatorer for andre, der er meget ens med hensyn til grundlæggende egenskaber. F.eks. Undersøger en taksator, der bestemmer den passende monetære indikator for en lejlighed, som regel eksisterende tilbud på ejendomsmarkedet. Inden for rammerne af omkostningsmodellen beregnes mulige omkostninger, der er nødvendige for at holde objektet i korrekt funktionel tilstand. Hvis en person køber en traktor, skal den evalueringsekspert, der er ansat af ham, ved fastlæggelsen af omkostningerne ved denne type transport tage hensyn til de potentielle omkostninger forbundet med reparation af udstyr.
Omkostningsresultat
Så snart typerne af ejendomsværdi analyseres og den tilsvarende vurdering er givet, kan dens resultat bruges som en retningslinje til bestemmelse af transaktionens endelige pris. Eller til andre formål - for eksempel ved indgåelse af en forsikringskontrakt, ydelse af et lån, salg af en andel osv. Lad os overveje, hvilke værdityper der skelnes ved vurdering af forskellige objekter af russiske eksperter. Og også hvordan relevant information kan bruges i praksis.
Omkostningsklassificering
Hvilke typer værdi af dette eller dette vurderingsobjekt skelnes af moderne eksperter? Der er mange klassificeringskriterier. Overvej en af de modeller, der er almindelige blandt russiske økonomer.
Det indeholder især markedsværdi. Dette er prisen, hvis værdi er fastlagt på tidspunktet for værdiansættelse af objektet, forudsat at det antages at blive solgt i et konkurrencedygtigt segment. Det vil sige, at forudsætningerne for at bestemme den korrekte værdi er tilgængeligheden af offentlig information om principperne for prisfastsættelse af varerne, fraværet af betydelige eksterne (regulerende) faktorer, der påvirker prisen.
Der er en investeringsværdi i den model, der overvejes. Dens indikatorer identificeres for at give information til personer, der er interesseret i at investere i et bestemt objekt. I nogle tilfælde kan investeringsværdien falde sammen med markedsværdien. Men dette er ikke altid tilfældet. Nogle gange beregnes objektets restværdi også på samme tid som investeringen. Dets værdi udtrykker det sandsynlige beløb for mulig indtægt på grund af videresalg af genstanden for transaktionen.
Der er en matrikelværdi. Formålet med dets oprettelse er at registrere objektet i en bestemt stat eller et brancheregister med efterfølgende brug af oplysninger i de relevante erklæringer. Som regel taler vi i dette tilfælde om beregning af skatter. Matratsværdien er normalt lavere end markedet, hvis vi taler om fast ejendom, eller omtrent lig med den.
Der er også sådan noget som forsikringsværdi. Det indebærer beregning af betalingsbeløbet i henhold til en forsikringsaftale. I nogle tilfælde beregnes udskiftningsomkostningerne for et objekt også samtidig med det. Dette sker for eksempel, hvis den tilsvarende aftale med forsikringsselskabet ikke indebærer monetær kompensation, men at objektet bringes til dets oprindelige funktionelle tilstand ved skade eller fiasko.
Således undersøgte vi de 4 typer af værdier, der er mest almindelige i den russiske økonomiske skole, samt flere komplementære til dem. Denne liste er naturligvis ikke udtømmende. Der er private typer markedsværdi såvel som investeringer eller matrikkel, der vedrører egenskaber ved genstande med forskellig juridisk status som option. Vi henvender os nu til studiet af essensen af objekter, for hvilke den tilsvarende parameter beregnes i det aspekt af praktisk betydning.
Virksomhedsvurdering
Der er naturligvis en masse specifikke typer objekter i forhold til hvilken værdien bestemmes. Blandt de hyppigst fundne i russisk forretningspraksis er erhverv og ejendom. I det første tilfælde vurderes totaliteten af virksomheders aktiver, forvaltningsprincipper og profitgenererende aktiviteter. Før du studerer virksomhedens værdityper, vil det være nyttigt at bestemme de mål, der konfronterer emnet for den tilsvarende vurdering.
Hvorfor bestemme omkostningsparametre for en virksomhed? Den første mulighed her er udsigterne til at sælge virksomheden. Ejeren af virksomheden kan beslutte at gøre en anden ting, men før det er fordelagtigt at overføre strømmen i hænderne på en anden ejer. Der kan også foretages en forretningsvurdering for at forbedre kvaliteten af virksomhedsstyringen og identificere mulige mangler i styringssystemet. En anden mulighed er at tiltrække investorers opmærksomhed, hvis der ikke er tilstrækkelig driftskapital, eller virksomheden har sat opgaven med at udvide markedet, hvilket resulterer i, at der er behov for yderligere midler. Forretningsvurdering kan udføres, når du ansøger om et lån - det er som regel det, der fungerer som en retningslinje for at træffe beslutninger om at yde et lån fra en bank.
Værdier for forretningsværdier
Hvilke typer værdi er involveret i værdiansættelsen af virksomheder? Hvilke principper bruges oftest her? De vigtigste typer af værdi, der gælder for forretningsværdier, er marked og investering. Ifølge nogle eksperter, i betragtning af muligheden for at købe en virksomhed, tilrådes det for en partner at fokusere på den anden retning i analysen af relevante udsigter. Da en typisk ”markedspris” for en virksomhed er en indikator, der ikke altid taler klart om en virksomheds udviklingspotentiale. Men hvis vi taler om at identificere det præcist, kan de vigtigste principper for beregning af de nødvendige tal baseres:
- ved at sammenligne de tilgængelige indikatorer med de, der er karakteristiske for andre markedsdeltagere;
- undersøgelse af virksomhedens konkurrencefordele;
- om den subjektive vision af eksperterne, der foretager vurderingen;
- studiet af påvirkningen af eksterne faktorer.
Hvis vi taler om at bestemme en virksomheds investeringsværdi, kan de samme principper anvendes, men ud over dem er det også tilladt at bruge en række andre:
- modellering af adfærd hos enheder, der er involveret i virksomheden (påvirkning af faktorer);
- beregning af rentabilitet (stigning i markedsværdi over tid).
Specifikke værdiindikatorer kan tilfredsstille en potentiel køber af en virksomhed eller en investor, afhængigt af, hvad der er den anslåede størrelse på investeringerne i virksomheden, og hvad er udsigterne for deres afkast af investeringen. I mange tilfælde kan investeringen være af kreditoprindelse. Værdien af den mulige fortjeneste skal ikke kun være forskellig fra nul, men også sikre betaling af renter til banken. Yderligere retningslinjer for investorbeslutning, ikke tæller indikatorer, der afspejler en virksomheds markeds- og investeringsværdi, kan omfatte:
- virksomhedens estimerede bæredygtighed (evnen til at generere indtægter over lang tid)
- sammenhæng af tilbagebetalingsperioder med konkurrencedygtige virksomheder (måske er det mere rentabelt for en investor at investere i et andet firma, og for køberen at erhverve det);
- niveau af tillid mellem partnere.
Disse kriterier kan være meget subjektive. Derfor er en virksomheds markeds- og investeringsværdi i forretningspraksis vigtige parametre, men ikke altid vigtige.
En anden mulig faktor er omkostningerne ved de typer arbejde, der er forbundet med at evaluere virksomheden for investering eller et muligt køb. Hvis undersøgelsen af virksomheden kan ledsages af betydelige investeringer, der ikke indebærer reel fortjeneste (for eksempel ved at kontakte eksterne eksperter, revisorer og analytikere), er det sandsynligt, at investor eller potentiel køber af virksomheden foretrækker ikke at handle med et bestemt firma.
Værdiansættelse
Det vil være nyttigt at undersøge, hvilke typer ejendomsværdi der er, samt hvilke tilgange, der implementeres i vurderingen. Men før - som for erhvervslivet - definerer vi de mål, der forfølges af deltagere i civile transaktioner af den tilsvarende type. Behovet for at undersøge typer af værdi for ejendom samt henvende sig til en takstmanns tjenester opstår i følgende hovedtilfælde:
- der er en transaktion med salg af en lejlighed, kontor, anden bygning eller lokaler;
- selskabets værdiansatte aktiver
- størrelsen af skattegrundlaget bestemmes med hensyn til ejendomsskatter.
Naturligvis kan der i praksis være flere grunde til værdiansættelse af fast ejendom. For eksempel bliver det i nogle tilfælde nødvendigt at bestemme typer af estimerede omkostninger ud over de grundlæggende procedurer. Eller - som en mulighed - at vurdere fast ejendom med henblik på overførsel til statens behov.
Værdiansættelsesværdier
Vi bemærkede ovenfor, at hovedtyperne af virksomhedsværdien er marked og investering. Med hensyn til fast ejendom kan de samme parametre undersøges, men som regel er der desuden en række andre. Nemligt matrikkens og forsikringsværdien af objektet. I nogle tilfælde bestemmes likvidation også. Vi har allerede overvejet funktionerne ved bestemmelse af markeds- og investeringsværdi ovenfor. I tilfælde af fast ejendom ligner de generelle principper og metoder i deres form generelt dem, der bruges til evaluering af en virksomhed. De er kun involveret, når de er mere tilpasset det specifikke markeds specifikationer: "konkurrence" erstattes af "tilstand" (reparationsniveau, efterbehandlingsmaterialer og dets kvalitet osv.), "Rentabilitet" - med den forventede "prisstigning".
Lad os nu undersøge, hvordan beregningen af tal for matrikel-, forsikrings- og likvidationsværdier udføres. Alle af dem har nogle detaljer. Hver type bestemt værdi fra det anførte er kendetegnet ved træk ved aspektet af værdiansættelsesmetoder. Overvej dem.
Når det gælder matrikelværdien af fast ejendom, tager takstmanden som grundlag de metoder, der afspejles i relevante lovgivningsmæssige kilder, henstillinger fra Finansministeriet og andre afdelinger, der er ansvarlige for den praktiske brug af relevant information om boliger. I nogle tilfælde kan kriterier, der er specifikke for bestemmelse af et objekts markedsværdi, også anvendes. Forskellig teknisk dokumentation kan studeres.
Hvis opgaven er at bestemme den forsikrede værdi af fast ejendom, ledes vurderingsmanden i dette tilfælde hovedsageligt af markedsmetoder, men justeres for det faktiske indhold af købs- og salgstransaktionen. For eksempel, hvis en person køber en lejlighed på et prioritetslån, kan kun lånebeløbet inkluderes i forsikringsværdien. Og i dette tilfælde kan det passende grundlag for beregning af beløbet under kontrakten med forsikringsselskaber være lavere, end hvis markedsværdien af lejligheden blev taget i dens rene form.
Et realkreditlån er et eksempel på et markedssegment, hvor den gjenværende værdi af et objekt kan være praktisk betydningsfuld for emner af civilretlige transaktioner. Hvis en person eller organisation for eksempel ikke er i stand til at opfylde betingelserne for at betale et lån, vil banken sandsynligvis beslutte at sælge den pantede ejendom. Allerede inden underskrivelse af en lånetransaktion vil en finansiel institution sandsynligvis ønske at analysere udsigterne for likvidationskomponenten i projektet.
Vi bemærker dog, at nogle eksperter finder det ulovligt at bruge udtrykket "restværdi" i relation til ejendomstransaktioner, når de interagerer med banker. Faktum er, at en panteaftale som standard ikke indebærer en obligatorisk overførsel af lejligheden til bankens ejerskab - det er kun en sikkerhedsforanstaltning for et lån. I sin rene form indebærer likvidationsværdi beregning af den pris, som ejeren af et objekt (for eksempel en virksomhed) vil være i stand til at sælge sin ejendom (f.eks. På grund af virksomhedens konkurs). Brug derfor det pågældende udtryk i forhold til fast ejendom, der skal bruges med forsigtighed.
